Bouwkosten en infrastructuur zijn in en om Rotterdam duurder

6307-bouwkosten-en-infrastructuur-zijn-in-en-om-rotterdam-duurder

(Door Hans Roodenburg)

De bouwkosten en voor infrastructuur zijn in en om Rotterdam vaak hoger vanwege de aanwezigheid van kleiveen- en veengronden in de woonkernen. In de meeste gemeenten in de regio is de grond te slap om te volstaan zonder heiwerken bij bouwwerken of bij infrastructuur (wegen, straten, havens, rioleringen en spoorrails) zonder extra zand of zonder extra verdichtingen. Bij heel lichte bouwwerken is soms een eenvoudige fundering voldoende. (Foto: Wegen Rotterdam: Verkeersknooppunten behoren tot de infrastructuur en hebben zwaardere funderingen.)


In een groot gedeelte van de randstad in Zuid- en Noord-Holland moet men echter zwaardere funderingen hebben. Het landoppervlak van Zuid-Holland bestaat voor bijna 60 procent uit klei- en veengronden. De rest is (harde) klei of zand dat vooral in de duingebieden voorkomt. Het ‘plaatje’ voor heel Nederland is te zien op dit kaartje.

De stad Rotterdam valt enigszins nog mee met 85 procent van de grond die in de woonwijken té slap is. De gemeente Krimpen aan den IJssel is koploper met 100 procent aan veengrond. Capelle aan den IJssel, Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel komen met percentages tegen de 100 procent daarbij in de buurt. Over het algemeen is in en nabij Rotterdam erg veel grond die veenachtig of kleiveenachtig is.

Hoe verder westelijk men gaat, hoe meer mogelijkheden er zijn om met (iets) minder kosten bouwwerken (bijvoorbeeld kortere palen) te doen of infrastructuur aan te leggen. Zo is in Delft nog maar 66 procent van de grond kleiveen- of veenachtig. In Den Haag, vlakbij de Noordzee en de duinen zelfs maar 6 procent.

Het gaat misschien in de woningbouw om enkele duizenden tot hooguit tienduizenden euro’s aan méérkosten per huis. Maar die worden doorberekend in de huur of prijs van de koopwoning. Alle waar naar zijn geld. Gaat het om miljoenenprojecten, dan is er uiteraard veel zwaardere fundering nodig, maar ook die kosten staan in verhouding van het project.

Bovendien is in de hoogte bouwen altijd veel goedkoper dan rijtjeshuizen of kantoren vanwege het minder benodigde grondoppervlak. Vandaar ook dat in een stad als Rotterdam er méér hoogbouw is en op het platteland veel meer rijtjeshuizen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande huizen.

(Foto links: Heien hoogbouw: Naast de hoogbouw wordt er geheid voor andere hoogbouw.
Foto rechts: Heiwerken: Een woning naast een kas vergt ook een heiwerk.)

Voorts is er nog een prijsverschil tussen bouwgrond (waarop woningen kunnen worden geplaatst) en bouwland (van agrariërs). De kosten van aanleg van infrastructuur (waterleiding, elektriciteit, rioleringen, enz.) worden weliswaar door de gemeenten tot aan de voordeur betaald maar die worden doorberekend in de grond die zij ter beschikking stellen.

Als speculanten er vroeg bij zijn – en dat kan soms vele jaren duren – kunnen ze voor hun aangekochte landbouwgrond aardig méér vangen. Er is zelfs nog ooit een kabinet gevallen op de grondpolitiek: in 1977 het kabinet Den Uyl. Het conflict ontstond al in het kabinet maar vond zijn oorsprong in de Tweede Kamer.

Door de fracties van KVP en ARP (thans beide in het CDA) waren namelijk amendementen ingediend op wetsvoorstellen inzake de grondpolitiekprijzen. Door grondspeculaties werd grond steeds duurder en daardoor stegen bijvoorbeeld de kosten voor woningbouw. Om dat te beperken, dienden gemeenten een voorkeursrecht te krijgen bij grondaankoop. Dat is later gelukt.

Verder moesten eigenaren bij onteigening niet op basis van de waarde in het vrije economische verkeer worden schadeloosgesteld, maar volgens de gebruikswaarde van de grond, meende het kabinet. Moeizaam is er later hierin een compromis gevonden waarin het voorkeursrecht van gemeenten een grotere rol gingen spelen en de speculanten deels hun speculaties op korte termijn werden ontnomen.

Zij kunnen alleen maar door lang hun grond aan te houden (vaak gefinancierd door de lage rente) nog pogen (grove?) winst te maken. Boeren (vandaar ook dat het huidige CDA daarover wat soepeler is) kunnen méér voor hun aan de gemeenten ingeleverde grond krijgen dan als zij dat op de vrije markt aan bijvoorbeeld een andere boer verkopen. Van vrije speculatieve prijzen op korte termijn is geen sprake meer.

Als het gaat om de gemeenten en hun infrastructuur dan hebben zij vaak extra uitgaven door de aanwezigheid van klei- en veengronden. Overigens wordt daarmee wel rekening gehouden in de algemene uitkering uit het gemeentefonds van de nationale overheid. Daarbij wordt gekeken naar het percentage slechte grond in zijn geheel en de ligging binnen de gemeente. Een ingewikkelde kwestie waar deskundige ambtenaren veel mee te maken krijgen hoewel dat maar eenmaal hoeft te worden vastgesteld.

Nog even de technische kant van het verhaal. De gegevens over de klei- en veengronden zijn afgeleid uit de basiskaart ‘goede’ en ‘slechte grond in Nederland. Het totale pakket aan slechte grond heeft minimaal en dikte van vijf meter binnen de eerste acht meter onder het maaiveld. Er is sprake van klei bij minder dan 50 centimeter veen. Van kleiveen gaat het om 40 tot 400 centimeter. En van veen bij 400 centimeter of meer.

Het is allemaal té ingewikkeld om deze kostenstijgingen bij de woonvisie in Rotterdam en het referendum daarover a.s. woensdag te betrekken. Circa 30 procent van een koophuis van een nieuwbouwwoning heeft met de grondprijzen te maken.

(Infrastructuur Rotterdam: Infrastructurele werken in Rotterdam. Deels komen die voor kosten van de gemeente.)

Jan Tak :
De grondprijzen in de Randstad zijn zeker een veelvoud van dezelfde oppervlakte in de Achterhoek, geheel waar maar volgens mij heeft dat maar weinig met de ondergrond te maken. Het heien zelf is spectaculair zeker voor de oudere Rotterdammer maar de heikosten zijn slechts een paar procent en op het projecttotaal te verwaarlozen.

De grootste boosdoeners zijn de gemeenten en speculanten. Ik had ooit een collega uit de buurt van Zaanstad die een stukje "aardbeienveld" van zijn vader had geërfd. Pa had zich altijd voor weinig uit de naad gewerkt en de zoon erfde een paar honderd gulden net voldoende voor de begrafenis. Maar de verkoop van het stukje grond bracht ruim 2 miljoen op. Nu staat daar dus een woonwijk.

donderdag 01 dec 2016

Schrijf uw reactie








Type de code over:


Social media

KOPSTOOT

Loopbaan


Rutte, onze grote premier in het klein,

wil niet zijn hele leven onze premier zijn.

Hij wil weg, hogerop,

naar de echte hoge top.


Ik laat zien: ‘Ik ben een ferme knaap.

Van mij komt heus geen broodje aap.

Vastberaden koers ik naar mijn nieuwe stek.

Ik heb een probleem. Er is geen plek.’


Geert-Jan Laan


  • Nieuw

  • Reacties