Er blijven aasgieren op vastgoedmarkt

4798-er-blijven-aasgieren-op-vastgoedmarkt (Door Hans Roodenburg)

Zo langzamerhand begint de vastgoedmarkt in Rotterdam en omgeving weer wat op te krabbelen. In de loop van volgend jaar worden weer kleine prijsstijgingen verwacht op de huizenmarkt. Iets later misschien in het onroerend goed voor kantoren, winkel- en bedrijfspanden. Een mogelijke voorbode is de recente ingebruikneming van het mooie project 'De Rotterdam' (appartementen, hotel en kantoren) aan de Wilhelminapier.


Het valt te hopen dat de vastgoedmarkt als geheel niet de uitwassen van de jaren tussen 1985 en 2006 gaat vertonen met ondefinieerbare prijsverhogingen in vooral sommige type woningen en nieuwe kantoorpanden.

Huishoppen
Uitwassen omdat sommige particuliere woningbezitters, die van het ene huis naar het andere en duurdere huis hopten, soms rijker werden door de waardestijgingen van hun onroerend goed dan door hun jaarlijkse inkomen. Hoe leuk voor hen individueel, de totale woningmarkt werd daardoor verziekt. En dan hebben we het nog niets eens over de handige ‘huisjesmelkers’ die vaak maar één doel voor ogen hadden: zoveel mogelijk verdienen aan de behoefte van anderen om een dak boven het hoofd te hebben.

Een voorbode van het aantrekken van de vastgoedmarkt is mogelijk de recente ingebruikneming van het mooie project 'De Rotterdam' (appartementen, hotel en kantoren) aan de Wilhelminapier.

Deze op de rand van het toelaatbare opererende beleggers zijn ook thans nog actief. Ze hebben hun werkterrein in Rotterdam verlegd naar vooral arbeidsmigranten uit Oost-Europa die zich hier hebben gevestigd of tijdelijk hier verblijven vanwege de veel hogere verdiensten – mede dankzij ons minimum loon - dan in hun thuisland.

‘Onder’huur
De vaak veel te hoge (onder-)huurkosten nemen de Oost-Europeanen vaak op de koop toe. Je ziet het in de stad terug: steeds meer busjes met zwartwit kentekenplaten met BG (Bulgarije), RO (Roemenië) of PL (Polen) erop die de nieuwe generatie gastarbeiders vervoeren naar onbekende opdrachtgevers.
Soms stallen huisjesmelker en zogenoemde bemiddelaars verschillende ‘gastarbeiders’ in stapelbedden in één woning om zoveel mogelijk aan hen te verdienen. De gemeente Rotterdam is daarop gespinsd maar kan niet alles controleren en de wettelijke maatregelen daartegen zijn niet bepaald sterk.
Nog ongezonder ging het er aan toe op de grote vastgoedmarkt van vooral kantoorpanden. Vaak konden beleggers of ontwikkelaars in de toptijden 85 tot 90 procent van het benodigde kapitaal - let wel, op de toenmalige aankoop- of ontwikkelingsprijs - zonder problemen lenen van banken. Handige vogels konden zichzelf daarmee indertijd enorm verrijken met bonussen of zelfs ordinaire transacties met provisies. Ook zijn gevallen bekend van regelrechte fraude.

Afschrijven
Banken zitten tegenwoordig vaak met het probleem dat het onroerend goed waarop zij als onderpand eerder hypotheken hebben verstrekt minder waard is dan wat de gek ervoor wil geven.

Als de onroerendgoed bezitter failliet gaat moet de bank vaak enorme afschrijvingen doen op zijn verstrekte hypotheek.

Als de vastgoedmaatschappij en/of onroerendgoed bezitter failliet gaat moet de bank vaak enorme afschrijvingen doen op zijn verstrekte hypotheek. Je ziet het terug in de aandelenkoersen van de grote (bonafide) vastgoedmaatschappijen die vaak eveneens Rotterdamse bezittingen hebben of hadden.
Na enorme stijgingen in de laatste decennia tot het topjaar 2007/2008 – sommige beleggers werden slapend rijk - hebben die aandelenkoersen zich nog nauwelijks ontwikkeld of hebben vaak een forse deuk opgelopen. Slapend rijk worden is er zeker niet meer bij!
En dat is maar goed ook want zeker deze markt is alleen maar gebaat bij geleidelijke ontwikkelingen in prijs en in vraag. De tegenwoordige aandeelhouder en belegger (vooral de professionele handelaren en pensioenfondsen) willen altijd het onderste uit de kan. Die gelegenheid heeft men decennia gekregen.

Gezond
Nu is het een zogenoemde huurders- en kopersmarkt geworden. Zij kunnen eisen stellen aan wat zij huren of kopen en hebben alle mogelijkheden om af te dingen op de prijzen. Dat is pas gezond. Zodra de markt aantrekt, komen de goede beleggers er weer aan bod die serieus willen investeren in lange termijnrendementen.
Als niet opnieuw uitwassen gaan ontstaan, zullen de cowboys aan de zijlijn blijven staan. Een niet onbelangrijk aspect wordt ook in hoeverre banken bereid zijn kredieten te verstrekken.

Er opereren nog steeds handige ‘huisjesmelkers’ die vaak maar één doel voor ogen hebben: zoveel mogelijk verdienen aan de behoefte van anderen om een dak boven het hoofd te hebben.

Voor bestaande overnames van kantoorpanden wordt vaak al de eis gesteld van hooguit 70 procent van de (tegenwoordige) WOZ-waarde. Soms wel meer als de banken er belang bij hebben om te voorkomen dat een vorige vastgoedeigenaar failliet gaat.
In nieuw te ontwikkelen vastgoed zijn de banken vaak wat soepeler als zij verwachten dat de eigenaar het wel gaat redden. Vooral met het oog op de te verwachten (kleine) waardestijgingen over één of twee jaar. Die vastgoedmarkt is vaak gekoppeld aan de economie van een land.

Eind in zicht
Op de particuliere koopwoningmarkt lijkt het einde van de voortdurende prijsdalingen in zicht. Veel hypotheken op huizen die na 2008 zijn gekocht op de top van de markt staan ‘onder water’: de hypotheekschuld is hoger dan de werkelijke waarde. Zolang de woningeigenaren aan hun betalingsverplichtingen voldoen is er niks aan de hand. Pas als zij niet hun verplichtingen (met name bij echtscheidingen en ontslag) nakomen, gaan er grote problemen ontstaan van gedwongen verkopen en schuldsaneringen.
Het aantal wanbetalers van hypotheekrente neemt wel toe maar blijft overigens in verhouding tot het totaal aantal woninghypotheken gering. Gelukkig heeft de overheid een stokje gestoken voor het fenomeen van de aflossingsvrije woninghypotheken waardoor erg onvoorzichtige kopers van huizen in het verleden thans in de financiële problemen zijn geraakt na echtscheidingen en/of werkloosheid. Een huis moet nu binnen 30 jaar worden afgelost.
Zodra de vastgoedmarkt aantrekt zullen wel weer nieuwe uitwassen ontstaan. Onverstandige mensen zijn er altijd, zoals ook aasgieren.

Schrijf uw reactie








Type de code over:


Social media

KOPSTOOT

Joost Swarte in de Kunsthal & Meijer Wery op de Oude Binnenweg


Fotograaf Wim de Boek stuurde ons ter gelegenheid van de expositie van tekenaar Joost Swarte in de Kunsthal - zie elders in deze krant - een foto toe van de muurschildering van jazzsaxofonist Meijer Wery, die aan de Oude Binnenweg hangt. De muurschildering werd onthuld in 2017 en is gemaakt door Joost Swarte. Sinds 2013 verschijnen op en rond de Oude Binnenweg regelmatig portretten van overleden Rotterdamse jazzmuzikanten. Samen vormen ze een ‘jazzy’ route over de meest Rotterdamse straat van Rotterdam.

In de jaren dertig was Meijer Wery was saxofoondocent aan de Muziekscholen Maatschappij ter Bevordering der Toonkunst (directeur Willem Feltzer). Het muzieklyceum van Willem Feltzer startte in april 1929 als eerste in Nederland een jazzopleiding met o.m. Meijer Wery en trompettist Eddy Meenk als jazzdocenten.

In het begin van de jaren dertig maakte Meijer Wery deel uit van The Famous Band van de slagwerker en accordeonist Philip Willebrandts. Tijdens de Tweede Wereldoorlog speelde Meijer Wery basklarinet in het Joods Symfonieorkest en wist hij te ontsnappen uit de Hollandsche Schouwburg waar de joden werden bijeengebracht om op transport gesteld te worden naar de vernietigingskampen. Nadat het hem gelukt was zich als ‘half jood’ te laten registreren, kon hij gaan werken bij het Goois Symfonieorkest. Meijer Wery overleed 14 oktober 1978 op 86-jarige leeftijd in Rotterdam.

Zie ook: http://www.r-jam.nl/portfolio/meijer-wery-door-joost-swarte/ en www.kunsthal.nl

Foto van de muurschildering is van Wim de Boek.

(van de redactie)

  • Nieuw

  • Reacties